福州唐乾明月别墅是违规还是开发商强打擦边球

众所周知，早在2006年底，为体现节约集约用地的要求，在国土资源部、国家发改委联合发布实施的《关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和 〈禁止用地项目目录(2006年本)的通知〉(国土资发〔2006〕296号)中，别墅、高尔夫球场、赛马场等6个项目已被明令禁止，该目录还明确规定凡 列入其中的建设项目，一律不得办理相关手续。

近日，福州唐乾明月房地产开发有限公司仍旧强势推出唐乾明月这一联排、独栋、双拼别墅？那么，该别墅项目是如何通过审批的？消费者可以放心购买吗？难道明令禁止的别墅项目又解禁了？这一连串种种问题引起了广大消费者的高度关注。

3月15日，记者就此问题展开了调查。据记者了解，近年来，国家对别墅、赛马场这类高端商业用地非但没有一丝一毫的松口，土地紧缩政策反而愈演愈烈，在 2008年3月《国务院关于促进节约集约用地的通知》中又再次明确写明合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

为何一再强调不可建别墅类住宅的同时，福州唐乾明月房地产开发有限公司仍旧强势推出呢？

唐乾明月不顾禁令强推联排、双拼、独栋别墅？

在唐乾明月的宣传资料中，记者看到，该项目位于永泰县大漳溪旅游区，占地面积430亩，一期150亩，其中120亩为建筑用地，包括独栋、双拼、联排别 墅，另30亩用于绿化、公园、配套设施建设。项目的周边景区众多，生态环境优越，在产品打造方面，项目以低密度独立联排别墅为主。周边配套有4300平方 米的三星级酒店，及室外游泳池、篮球场、网球场等，项目发展商为福州新天寰宇置地公司，项目开发商为福州唐乾明月房地产开发有限公司。

据记者了解到，2008年12月29日，在福州土地市场流拍不断的背景下，福州永泰县国土资源局对外挂牌一幅位于塘前乡面积为100多亩的住宅用地，最终该幅土地被福州唐乾明月房地产开发有限公司以4100万元拿下。

在这之前，唐乾明月这个自称为福建旅游地产旗舰的项目，在福州对外公开，它的面世给榕城楼市带来了不小的的震荡，各种有关唐乾明月的传言极大地挑动着 业内人士及购房者的神经。一时间众说纷纭，一场蹊跷的占地争执、违法占用村集体所有田地、以旅游地产之名，变相圈地建别墅等不同版本的传闻使 向来敏感的福州楼市又是一阵骚动，各方媒体均也希望采到关于开发这块地块的准确信息。

分析：购买该联排、双拼、独栋别墅

风险最大的就是消费者

在采访中，记者了解到，该项目于2007年11月份公开，如今还未取得预售许可证，但购房者可以先行认购，认购金为10-15万元。

据唐乾明月售楼小姐介绍，唐乾明月的土地获得完全通过政府招拍挂程序，拥有70年的产权，该项目预计5月底或6月初开盘。相关工作人员表示，我们提出新中式主义诗意栖居的口号，产品规划是酒店式公寓，成为休闲度假的第二居所，打旅游地产，是理念问题。

对此，唐乾明月企划部林经理坦言，我们采取了类独栋的概念，充分考虑挑动购房者的别墅情结及其个性化的需求，因为产品多元化、产品种类丰富，越能吸引 客户。从外观上，是粘连在一起，而内部又能享受到独栋的居住环境。而从专业上说，这不并算是真正的独栋产品。为了抢得更多人的眼球,只能在广告上大做文 章。而纵观福州楼市广告宣传也是如此，一些开发商为了大肆宣传楼盘不惜一切代价打擦边球则未免显得有点过了。

一位长期从事房地产经营的洪先生告诉记者，由于旅游地产概念较宽泛，业内认识也不尽统一，于是开发商故意模糊概念，借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政 策法规的空子。唐乾明月对外公示其项目是以产权式酒店立项，每栋建筑单体即一个产权单位，从而规避了纯别墅项目立项的政策壁垒。而相关政策、法规的缺失， 使得旅游地产出现盲目发展的状况，尤其那些违规操作的所谓旅游地产项目，更是面临着巨大的政策风险。

福州某房地产公司负责人陈先生向记者这样分析：无论是独栋、联排、叠拼别墅，目前国家对别墅并没有出台明确的法律定义，这只是一种建筑形式。像叠拼、 联排等，介于公寓和别墅之间，很难区分。一些开发企业却以低密度住宅为规划，取得开发许可，然后销售时再打擦边球。目前由于监管方式的问题， 监管力度不够，这也给相关法规的制定造成了一定的困难。

同时，陈先生还表示：其实，风险最大的也就是购房者，因为联排、双拼、独栋别墅是国家明令禁止的，购房者购买了该别墅以后就有可能会出现产权证、土地证无法办理的一系列麻烦。

时隔几个月之后，唐乾明月终于揭开了面纱，别墅全城邀约，联排90万起，独栋180万起。2009年4月27日，唐乾明月开工奠基典礼在项目现场举 行。随后，唐乾明月更是以大篇幅的福州别墅8大标准的凌厉攻势覆盖福州的主流报纸，分别从别墅的开发、择地、环境、规划、建筑、景观、户型、服务 等八个方面，首次披露福州别墅的8大标准，让业界为之愕然。而唐乾明月作为福州市第一个旅游地产项目，准备将福建旅游地产品牌、福州市低密度高尚住宅的典 范走到底。

政府表示：开发商主推联排、双拼、独栋别墅，属企业

违规行为，将责令建设单位对其限期改正

事实上，旅游地产在国内大城市已经历了近十年的发展，但一直处于尴尬境地。近年来，政府禁批别墅用地，并提出清理各类园区用地，加强土地供应调控，在这样的背景下，一些开发商便打着旅游地产的旗号开发别墅。

记者就此问题，采访了永泰县政府，永泰县政府在回函上称：该县供应各类房地产建设项目用地一律实行公开出让，严格按照国土资源部的限制用地和禁止用地规定 执行。对于列入该目录的低密度住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0的住宅项目)和别墅类房产地产开发项目一律不予供地。而唐乾明月规划用途为住宅， 出让年限为70年，容积率为1.05，不属于该目录规定的低密度住宅和别墅项目用地。在该县组织的该地块公开出让活动中，福州唐乾明月房地产开发有限公司 依法竞得改该地国有土地使用权。至于宣传该建设项目主力产品为联排、双拼、独栋别墅，系企业开展的不规范宣传行为，该县将责令建设单位限期改正。

永泰县建设局则对唐乾明月规划做了细致说明：该地块用地性质为居住用地，属政府储备用地，规划总用地79782。该局根据永泰县政府审批的《唐乾上塔居住 地块控制性详细规划》的要求和国有土地出让合同，3月3日办理了《用地规划许可证》，总平面规划为双排、联排及高层住宅，4月8日办理了《建设工程规划许 可证》(第一期)，4月21日办理了《施工许可证》。对于开发商改变规划用途，该局表示将加强进行规划实施的监督管理。

据了解，唐乾明月项目容积率为1.003，建筑密度32.5%，绿化率35%都符合规划设计指标。而据唐乾明月售楼小姐介绍，项目主打联排、独栋，双拼最少，共约154套，而独栋大约都为两层半至三层半。而永泰县建设局在用地规划中并未提及独栋产品。

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